Как оформить дарение на недвижимость или долю

Договор дарения недвижимости — это односторонний договор. Это значит, что у одной из сторон договора после его заключения возникнут только права, а у другой — только обязанности.

Дарение недвижимости — это сложный с юридической стороны процесс. Недвижимое имущество — единственное, которое требует особого оформления при дарении. Подарить можно как всю недвижимость, так и долю в ней.

О нюансах и сложностях дарения недвижимости или ее долей читайте в нашей статье.

Порядок дарения недвижимости

Дарение недвижимости, как и любая другая сделка, начинается со сбора пакета документов.

Соглашение о дарении подписывают обе стороны сделки. Составление договора — это очень важный момент, так как документ содержит множество нюансов, которые обязательно нужно отобразить.

После подписания договора, пакет документов направляется в Росреестр, где будет сделана пометка о том, что у недвижимости сменился владелец.

Виды договоров дарения тоже могут различаться. Вид документа зависит от того, передается в дар вся недвижимость или ее доля, сколько собственников у объекта и т.п. Еще один вид дарственной — это передача недвижимости в дар с обременением.

Какие документы понадобятся для передачи недвижимости в дар?

Для передачи недвижимости или ее доли в дар нужно собрать следующий пакет документов:

• Документы-основания. Это документы, на основе которых владелец получил недвижимость или ее долю в собственность. Это может быть договор купли-продажи или другое основание получения собственности. Такие документы в том числе прописаны в графе «Документы-основания» в выписке из ЕГРН
• Отчет с данными из ЕГРН (его можно получить с помощью сервиса ЕСПН)
• Выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги
• Технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликацию и поэтажный план
• Паспорта сторон договора
• Если недвижимость передается в дар близкому родственнику, то понадобятся документы, подтверждающие родство
• При необходимости, нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на дарение
• В случае, если договор подписывают представители сторон — доверенности на представителей

При оформлении дарения через нотариуса, он может потребовать дополнительные документы — например, справку о дееспособности из ПНД. Такой документ могут потребовать в случае, если недвижимость или ее долю дарит пожилой человек.

Самостоятельное составление договора дарения

Даритель может сам составить договор — закон не запрещает этого. Единственное условие — это то, что документ должен быть составлен правильно. Если документ будет составлен с ошибками, сделку могут аннулировать и признать незаконной.

В первую очередь, чтобы составить документ правильно, стоит заказать отчет с данными из ЕГРН — это поможет правильно указать все данные о недвижимости.

Договор дарения содержит следующие пункты:

• Предмет дарения. В договоре надо указать площадь объекта, его адрес. Если в дар передается квартира или дом, нужно указать количество комнат. В случае, когда квартира находится в многоэтажном доме, необходимо указывать этаж
• Участники сделки. В договоре должны быть указаны ФИО обоих участников сделки, их паспортные данные, место проживания на момент заключения сделки
• Дата передачи недвижимости в дар

Соглашение закрепляется подписями обеих сторон. Однако важно отметить, что это только первый этап дарения. Дальше новый собственник должен вступить в законные права.

После составления соглашения, нужно совершить следующие действия:

• Подать обращение в МФЦ или Регистрационную палату
• Оплатить государственную пошлину
• Получить справку о том, что заявление принято
• Получить справку о вступлении в права собственности

Оформление договора дарения через нотариуса

Обращение к нотариусу значительно снизит риски при дарении недвижимости. Нотариус сам составит нужные документы, сделка пройдет в рамках закона. Однако стороны не смогут активно принимать участие в составлении договора.

При оплате всех расходов, нотариус может сам подать документы во все государственные органы. В таком случае, все что потребуется от сторон договора — поставить подписи.

Условия и правила дарения недвижимости

При дарении недвижимости важно обдумать каждый шаг. Даритель должен понимать, что после передачи недвижимости, у нее изменится собственник. С принимающей стороны не должно быть давления. Деньги при передаче собственности в дар не передаются.

При передаче недвижимости в дар, нужно помнить несколько основных правил:

• Передавать объект недвижимости в дар может только собственник
• Передача в дар — сугубо добровольный процесс
• Несовершеннолетнее лицо может только принять объект недвижимости в дар, передать — нет

Кому нельзя передать в дар недвижимость

Передать недвижимость с помощью договора дарения можно практически кому угодно: в том числе людям, с которыми собственник не связан узами родства. Однако существуют определенные ограничения.

Подарить недвижимость или долю в ней нельзя:

• Работникам школ, больниц и других аналогичных организаций, если вы — их пациент или клиент, супруг или родственник такого пациента
• Государственным, муниципальным и другим подобным служащим, если такой подарок связан с исполнением ими своих служебных обязанностей

По характеру запрета понятно, что все подобные ограничения связаны с борьбой с коррупцией.

Любым другим персонам спокойно можно передавать в дар недвижимость.

Какие права дает договор дарения?

Если сделка оформлена в соответствии с законом, то договор дарения недвижимости не ограничивает нового владельца в правах.

Полученную недвижимость можно продавать, передавать в аренду, проживать там самостоятельно. Даритель на эту недвижимость прав больше не имеет.

После подписания сторонами договора, пакет документов подается в Росреестр. Там новому собственнику выдадут справку о присвоении права собственности. После этого новый владелец полностью вступает в права.

Дарение недвижимости с правом пожизненного проживания

В случае, если даритель хочет проживать в жилом объекте и после передачи недвижимости в дар, в соглашение нужно включить пункт о праве пожизненного проживания.

Если такой пункт включен в соглашение, то принимающее недвижимость в дар лицо не имеет права запрещать дарителю пользоваться имуществом. Если же получатель недвижимости запрещает ей пользоваться, даритель может обратиться в суд.

Передача недвижимости в дар несовершеннолетнему лицу

Собственник недвижимости имеет право передать ее в дар несовершеннолетнему лицу. В этом случае получатель имеет право проживать в квартире и делать с ней все, что не запрещается законом.

Однако важно отметить, что несовершеннолетнее лицо не является полностью дееспособным, поэтому не имеет права подписывать договор. За него подпись в документе могут оставить родители или официальный опекун.

Дарение недвижимости ребенку в браке

Будучи в браке, люди могут подарить объект недвижимости своему ребенку. Часто в таких случаях возникает вопрос: будет ли недвижимость делиться при разводе?

Специалисты отвечают, что такое возможно, только если родители улучшали бытовые условия: например делали ремонт. В противном случае, при разводе подаренная недвижимость делиться не будет.

Необходимо ли согласие супруга при дарении недвижимости?

В случае, когда недвижимость приобреталась в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Тогда наличие согласия супруга на дарение будет являться обязательным условием для проведения процедуры.

Согласие на дарение недвижимости оформляется только в письменном виде. Оформить его можно у нотариуса.

Разница при дарении родственникам и посторонним людям

Если собственник передает объект недвижимости в дар кому-то из родственников, он освобождается от уплаты налога.

Налог не уплачивается, если недвижимость передается:

• От родителей к детям
• От дедушки или бабушки к внукам
• Между сестрами и братьями, имеющими одного родителя
• От усыновителя к усыновленному лицу
• Между супругами

В случае, если братья или сестры являются двоюродными или троюродными, а также при передаче недвижимости племянникам, уплата налога обязательна. Сумма налога составит 13% от общей стоимости недвижимости.

Можно ли продать недвижимость сразу после получения в дар?

По закону, продать полученную в дар недвижимость можно сразу после вступления в собственность. Тем не менее, специалисты не советуют спешить. В законодательстве РФ есть нюанс: если недвижимость находится в собственности менее трех лет, то продавец должен уплатить налог в сумме 13% от дохода с продажи.

Сколько времени занимает регистрация собственности после дарения?

В случае, когда договор дарения заверяет нотариус, документы в Росреестр он отправит в тот же день. Регистрация в таком случае займет от 1 до 3 дней. Срок зависит от того, как специалист подал документы: если они отправлены электронно, то регистрация займет всего лишь один день. В случае с бумажными версиями, процесс займет 3 дня.

Если же вы решите подать документы самостоятельно через МФЦ, то регистрация займет до 9 рабочих дней.

За регистрацию собственности после договора дарения придется оплатить государственную пошлину в размере 2 тысяч рублей.

Где нужно оформить и регистрировать дарственную?

В случае, если процедура проводилась через нотариуса, он сам отправит документы. Вам придется только оплатить государственную пошлину.

Если нотариус не участвовал в сделке, то подать документы можно через МФЦ. Для этого понадобятся:

• Договор дарения в трех экземплярах — один останется в Росреестре, еще два экземпляра отдадут сторонам
• Паспорта сторон — их нужно предъявить при регистрации
• В случае, если задействован представитель какой-то из сторон — доверенность
• Также понадобится доверенность, если документы на регистрацию тоже подает представитель
• При наличии — нотариальное согласие супруга
• Заявление на регистрацию — его составит сотрудник МФЦ

После получения документов, сотрудник МФЦ выдаст расписку с перечнем всех поданных документов.

Обычно процесс регистрации занимает около 9 рабочих дней.

В каких случаях для регистрации договора дарения не понадобится нотариус?

Для оформления сделки нотариус не понадобится в двух случаях:

• Если по одной сделке доли отчуждают все собственники
• Если единственный собственник недвижимости решил подарить долю

Во всех остальных случаях понадобится нотариальное заверение договора. У этого есть и свои плюсы: нотариус проверит договор на правильность составления, а также бесплатно отправит документы на регистрацию.

Важно отметить, что с 1 февраля 2019 года нотариусы по закону не имеют права брать деньги за отправление документов в Росреестр.

Имеет ли договор дарения обратную силу?

Договор дарения недвижимости имеет обратную силу. Расторгнуть такое соглашение можно во внесудебном или судебном порядке.

При составлении договора дарения, рекомендуется параллельно составить договор расторжения соглашения. В случае, если дарственная заверяется у нотариуса, то договор о расторжении тоже нужно заверить.

• В договоре расторжения соглашения нужно указать:
• Когда заключался договор, и когда происходит расторжение
• Основное назначение документа — отмена дарственной
• Дата подписания договора о дарении
• Информация об объекте недвижимости
• Количество экземпляров

Также важно указать в документе, какие расходы понесли стороны соглашения, и в какие сроки они будут компенсированы.

Договор дарения имеет обратную силу и после регистрации прав нового собственника. Для этого нужно подать заявление об отмене регистрации.

Если предыдущий владелец понимает, что причины для расторжения договора обоснованы, но при этом по факту расторгнуть соглашение не удалось, он может обратиться в суд. Важно отметить, что при обращении в суд важно приложить доказательства причин расторжения договора. Тут могут пригодиться фото- и видеоматериалы, показания свидетелей.

В каких случаях дарственную могут признать недействительной?

Отменить дарственную и забрать право собственности можно только в трех исключительных случаях:

• В случае, если одаряемый покушался на жизнь или здоровья дарителя или его близких родственников, или умышленно причинил им тяжкие телесные повреждения
• Если одаряемый прожил дольше дарителя. Такое право нужно отдельно указать в договоре дарения
• В случае, если даритель подарил долю в ценной для него квартире, а одаряемый плохо обращается с недвижимостью и рискует ее потерять

Признать дарственную недействительной немного проще, чем возмездные договоры. Например, часто договор дарения используют как прикрытие для купли-продажи. Такие сделки называются притворными и могут быть признаны недействительными.

Налогообложение при дарении недвижимости

При передаче объекта недвижимости в дар, получатель не оплачивает ничего, за исключением налога. Стоит отметить, что существуют исключения, при которых налог уплачивать не нужно.

Налог не уплачивается, если недвижимость передается в дар:

• От родителей к детям
• От дедушки или бабушки к внукам
• Между сестрами и братьями, имеющими одного родителя
• От усыновителя к усыновленному лицу
• Между супругами

При расчете налога на недвижимость, нужно воспользоваться стандартной формулой, процентная ставка налога зависит от субъекта.

В случае, если новый собственник проживает на территории России меньше 6 месяцев, или находится за границей больше полугода, он считается нерезидентным. Тогда сумма налога составит 30% от стоимости недвижимости.

В остальных случаях налог при дарении недвижимости составит 13% от общей стоимости приобретения.

Оформление договора дарения на долю недвижимости

То, что в быту называют долей недвижимости — это доля в праве собственности на объект. Важно понимать, что если вы владеете долей в квартире, вы владеете не отдельной комнатой. Вам принадлежит вся квартира, но в пределах размера доли.

Это не очень удобно, если недвижимостью владеют чужие друг другу люди. Зачастую в таких случаях, собственники устно договариваются, какая комната или часть недвижимости кому принадлежит. В сложных случаях, долю в недвижимости можно через суд выделить в натуре.

Доля в собственности на недвижимость обязательно должна быть юридически выделена и зарегистрирована в ЕГРН. В противном случае, разделение будет существовать только на словах.

Точно проверить, какие доли выделены в объекте недвижимости, и кто ими владеет, можно заказав отчет с данными из ЕГРН. Заказать его можно через сервис ЕСПН.

Кому можно передать в дар долю в недвижимости

Долю в недвижимости, как и весь объект, можно передать почти любому человеку. Для этого не понадобится ни согласие других собственников долей недвижимости, ни несовершеннолетних, прописанных в жилой недвижимости.

Согласие на передачу в дар потребуется только от супруга, в случае, если доля недвижимости приобретена в браке — тогда она считается совместно нажитым имуществом. Исключением станет доля в собственности, которая перешла по наследству или также была подарена.

Налог и госпошлина при дарении доли в недвижимости

Госпошлину при дарении доли в недвижимости рассчитывают, исходя из размера доли. Общая пошлина размером в 2 000 рублей умножается на долю в недвижимости. Так, если в дар передается ½ объекта недвижимости, то пошлина составит 1 000 рублей.

Налог при дарении доли недвижимости, так же как и в случае с целым объектом, составит 13% в случае, если собственность передается в дар не близкому родственнику.

Налог высчитывается в том числе, исходя из кадастровой стоимости объекта — узнать ее можно, заказав отчет с данными из ЕГРН о кадастровой стоимости в сервисе ЕСПН.

Дарение долей в квартире в разных ситуациях: нюансы

Квартира в ипотеке

Долю в заложенной в ипотеку квартире можно подарить только с согласия банка. Чтобы найти порядок получения такого согласия, внимательно прочитайте ипотечный договор.

Письменное согласие банка понадобится не только при передаче квартиры или ее доли в дар, но и при государственной регистрации собственности.

Важно обратить внимание на то, что подаренная доля останется в залоге у банка, а новый собственник будет нести все права и обязанности залогодержателя. Чаще всего банк одобряет дарение только в том случае, если одариваемый — созаемщик в кредитном договоре.

Коммунальная квартира

Доля в коммунальной квартире передается так же, как и в обычной — согласие соседей не понадобится.

Неприватизированная квартира

В такой квартире долю нельзя ни подарить, ни продать, ни оставить в наследство. Причина в том, что нет самого права собственности.

В случаях, когда квартира не приватизирована, скорее всего люди в ней живут по договору социального найма — а значит, владельцем недвижимости является государство или муниципалитет.

Вне зависимости от нюансов передачи недвижимости в дар, вам понадобится отчет с данными из ЕГРН. Быстро и удобно заказать ее можно тут: