Как купить или продать недвижимость через нотариуса в 2024 году

Чтобы минимизировать риски и избежать юридических разбирательств, а также в некоторых предусмотренных законом случаях, купля-продажа недвижимости проходит через нотариуса.

Прежде чем проводить сделку, нужно знать различные нюансы: стоимость услуг, кто их оплачивает и т.д. Тонкости процесса можно узнать из нашей статьи.

Какие законы регулируют сделки с нотариусом?

Составление договора купли-продажи через нотариуса регламентируют ряд законодательных актов. Например, это:

1. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 584);
3. Семейный Кодекс РФ (ст. 38, 41).

Во время оформления договора купли-продажи недвижимости через нотариуса все законы, которыми руководствуются стороны процесса, уточняет юридический эксперт.

В каких случаях для сопровождения сделки нужен нотариус?

Не все операции с недвижимостью требуют сопровождения нотариуса. Тем не менее, большинство операций требуют участия нотариуса и без его согласия не будут считаться действительными.

На основе законодательства, оформление купли-продажи недвижимости с помощью нотариуса обязательно проводится в следующих случаях:

• Если совершается сделка с отчуждением долей
• В случае, когда разные доли продаются в рамках одной процедуры
• Если собственник объекта — несовершеннолетний
• Когда передача недвижимости проводится через договор ренты
• В случаях раздела общего имущества, нажитого в браке

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи через нотариуса

В случае оформления сделки через нотариуса, сделка практически лишена риска и признать ее недействительной достаточно сложно. Например, нотариус обязательно проверяет, наложены ли аресты и запрещения на объект недвижимости, а покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Также нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за нотариальные действия. В случае, когда соглашение составляется без специалиста и в свободной форме, имущественную ответственность возложить не на кого.

Наконец, обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности.

Среди минусов обращения к нотариусу можно выделить дополнительные расходы и продление сроков оформления сделки.

Отметим, что если вы хотите сэкономить на работе нотариуса, вы можете заказать различные отчеты с данными из ЕГРН или отчет о рисках при покупке недвижимости на нашем сайте.

Как происходит нотариальное оформление сделки?

Для подписания соглашения через нотариуса сначала нужно решить, кто этим будет заниматься. Кроме того, нужно найти компромисс между сторонами. После этого выбирают подходящую дату и время для финального этапа процедуры.

Помимо этого, нотариально можно закрепить передачу задатка и ключей, освобождения квартиры и т.п.

Во время подписания соглашения о купле-продаже нотариус зачитывает его, разъясняет существующие нюансы, проверяет полномочия на проведение операций с объектом недвижимости.

Для грамотного нотариального оформления нужно пройти следующие шаги:

• Продавец готовит пакет документов (в том числе, подтверждение права собственности на недвижимость, технический паспорт и т.п.)
• Формирование текста соглашения, внесение правок в него
• Расчет продавца с покупателем. Зачастую нотариусы требуют подтверждение получения всей суммы через банк
• После этого проводится встреча у нотариуса. Там подписывают ключевой договор, а также проводят другие процедуры
• В день оформления сделки нотариус должен внести в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается полностью законной и проведенной с учетом всех требований. Покупатель получает бумаги, ключи от квартиры или дома и может начинать переоформление лицевых счетов за коммунальные услуги на себя.

Какие документы от сторон необходимы для заключения сделки?

Чтобы сделка купли-продажи, проведенная через нотариуса, была признана законной и действительной, продавец и покупатель недвижимости должны предоставить определенные документы. Их перечень представлен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно этому ФЗ, покупатель предоставляет следующие документы:

• Паспорт и ИНН
• Если собственник состоит в браке, согласие супруга на продажу
• Брачный договор или договор дарения, решение суда, подтверждающее, что для покупки используются собственные средства
• Отчет с данными из ЕГРН об основных характеристиках

Продавец недвижимости в свою очередь должен предоставить:

• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость или долю в ней
• Технический паспорт
• Справка о наличии зарегистрированных на недвижимости лиц, в том числе, несовершеннолетних
• Если есть несовершеннолетние лица, зарегистрированные на объекте недвижимости — согласие органов опеки на продажу
• Письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр
• Паспорт и ИНН
• Нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решение суда о праве собственности
• Справка, которая подтверждает дееспособность собственника квартиры

Быстро получить различные отчеты с данными из ЕГРН, необходимые для купли-продажи недвижимости, можно на портале «ЕСПН».

Основные этапы купли-продажи недвижимости

Покупка недвижимости через нотариуса проходит в несколько этапов:

1. Подготовительный — нотариально оформляется передача залога
2. Оценка документов на подлинность и правильное оформление
3. Проведение оплаты через банк (в том числе через ипотеку)
4. Передача имущественных прав, составление договора купли-продажи, разъяснение условий операции и прав каждой из сторон
5. Внесение данных в ЕГРН

Кто должен оплачивать услуги нотариуса?

Чтобы избежать рисков, стороны заранее должны оговорить, кто оплачивает услуги нотариуса. Обычно это решают еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

В законе не обозначено, кто должен оплачивать услуги нотариуса. Именно поэтому этот вопрос решается на этапе обсуждения сделки. Зачастую расходы на нотариуса делят пополам. Однако в некоторых регионах принято возлагать оплату услуг специалиста на покупателя.

Несет ли нотариус ответственность?

Да, нотариус несет имущественную ответственность. Если во время оформления договора данные были внесены неправильно, должна быть выплачена компенсация. Нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью в суде.

Можно ли оспорить нотариально оформленный договор купли-продажи?

Оформленный через нотариуса договор купли-продажи и проведение предварительной оплаты через банк все же имеют определенные риски. В случае необходимости соглашение можно оспорить в суде. Аннулирование договора купли-продажи возможно тремя путями:

1. Оспаривание — необходимо доказать, что права собственности были нарушены. Сделать это можно в течение одного года после того, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность — её признаки указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности в этом случае — три года, а максимальный срок — 10 лет.
3. Расторжение договора, если одна из сторон существенно нарушила условия (ст. 451 ГК РФ). Среди таких случаев может быть несоответствие квартиры в описании в паспорте или невыплата всей суммы до указанной даты.

Договор купли-продажи через нотариуса выдается и продавцу, и покупателю. В случае судебного разбирательства договор прилагается как документальное свидетельство.

Какие риски возникают при оформлении сделки через нотариуса?

Несмотря на то, что при оформлении сделки через нотариуса, риски снижаются, они не равны нулю.

Во-первых, никто не застрахован от человеческого фактора: неправильного внесения данных в договор или ошибок при внесении данных в ЕГРН.

Кроме того, не всегда реально проверить подлинность документов о праве на собственность. В таких случаях покупателю стоит подстраховаться, и самостоятельно получить такие документы: например, отчет с данными из ЕГРН об основных характеристиках или о переходе прав. Это поможет удостовериться в том, что документы, которые предоставляет продавец, действительно подлинные.

Если нотариус действительно ошибся и признал свою вину, он должен компенсировать затраты. Однако отметим, что из-за того, что в процессе подписания договора нотариус разъясняет участникам значение и смысл сделки, убеждается в осознанности решения купли и продажи и т.п., негативное развитие ситуации достаточно маловероятно.

Чтобы снизить риски при работе с нотариусом или сэкономить на его услугах, советуем воспользоваться сервисом ЕСПН и заказать отчет с данными из ЕГРН и отчет о рисках при покупке недвижимости: